开发商交不了房怎么办

一、正常流程

1.开发商向业主发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入伙通知书》或《交房通知书》。

2．业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到开发商指定的地点，办理收房手续。

3．业主查阅《竣工验收备案表》或者上海地区专有的《住宅交付使用许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、业主主动要求提供面积实测数据等资料，在开发商相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

4．开发商对存在的质量问题予以修复或作出修复书面承诺并经业主查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算面积误差。

5．业主向开发商交纳法律规定和合同约定的其他费用。

6．业主从开发商或开发商指定的第三方处领取房屋钥匙。

7．业主向开发商依法选定的前期物业公司交纳物业费，并办理物业管理的相关手续，然后入住。

二、强行交房

（1）何为强行交房？出现这个用语，本身就是很奇怪的事情。顾名思义，就是房屋不具备交付条件，开发商强行将房子交付给业主。出现强行交房的根本原因是开发商不想承担因延期交房产生的违约责任。常见的强行交房方式有两种

1.滥发书面的交房通知；不管是否符合交房条件和交房标准，开发商都会在法律规定或者合同约定的交房时间之前，向小业主寄送书面的交房通知。，会以已经通知业主交房，履行了交房义务作为免责的抗辩理由。

2.先交钥匙后验房；开发商为了减轻自己的交房义务，会采取打乱正常交房流程，让业主先交纳尾款、维修基金、税费、签订验房单、领取钥匙等方式，达到小业主先签字交钥匙、后实地验房的目的。还美其名曰这是行业惯例。

（2）强行交房情况下，小业主收房的后果。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，开发商在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向业主交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房。司法实践中也存在少数不同判例，即认为业主直接接受房屋视为放弃了约定的交付条件，以业主办理交接手续之日为房屋实际交付之日，开发商不承担逾期交房违约责任。，作为购房者还是应该重视此风险，尽量不要在房屋不具备交付条件情况下办理房屋交接手续。

三、逾期交房的认定及法律责任

（一）认定标准

（1）超过约定的交房时间

《上海市商品房预售合同》第十一条对交房时间进行了明确约定，那么开发商就要在这个时间之前交付才不会构成违约。

（2）不符合法定或者约定的交房条件

法定条件是最低限，如果合同中约定了比法定条件严格的标准，开发商就应当按约定履行。

（3）不按约定程序交房

开发商应当按合同约定，在交房前，按合同预留送达地址以书面方式通知业主收房，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。若开发商没有以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知业主收房，逾期交房责任应当由开发商承担。反之，如果开发商履行约定的通知义务，因业主自身的原因未能及时阅读知晓，则应自行承担风险。在举证方面，业主只需主张没有在约定期限内收到书面交房通知即可。

所以，对于开发商要求先收房后验房而引发纠纷，开发商明显违背了正常的交房程序，业主完全有权拒绝，要求开发商承担逾期交房的违约责任。

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

1.继续履行合同、交付房屋

业主购房无论是自主还是投资，绝大多数还是想要拿到房子的，要求开发商按合同约定交付满意的房屋是最基本的常态。

2.维修或者支付维修费用业主自行维修

对于出现的质量问题，如果质量问题不严重，通过修理基本上也能解决。但实务中很多开发商根本没有这种意识，只考虑自己企业的盈利和维修成本，怠于履行自己的保修义务，有的甚至直接拒绝维修。业主没有好的解决办法，只能通过起诉要求修复质量问题或者要求开发商支付维修费用自行维修。

3.支付违约金或者赔偿损失

合同对于开发商不按时交房，也会约定明确的违约金支付条款，一般是以购房款为计算基数，按日万分之几支付。如果因逾期交房给业主造成其他损失，也可以要求开发商赔偿损失。

4.解除合同、退房退款

开发商违约达到合同约定的退房退款条件，或者违约比较严重，业主购房目的根本无法实现，达到根本违约的情况下，才可能出现退房退款的现象。