银行评估价低了怎么办

元旦期间，有朋友向我们提问，想了解法拍房的评估价。

看到低评很多，担心有风险。

评估价形成的4种方式

根据2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，人民法院确定财产处置参考价，可以采取

、

、

等方式。

【1】委托评估

传统确定财产处置参考价方式，主要是通过委托评估。

在上海，并不是所有评估机构都有资格进行法拍房评估。只有进入法院准入名单的评估公司才有资格进行评估。

具体到单套标的，如果选择了以评估公司进行估价，也会采用摇号的方式选择评估公司，

。

评估机构拿到法院相关材料后，会对房屋进行多角度评估，并出具评估报告。

一份

主要由以下14项信息组成

委托方和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象、价值类型及其定义、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、资产评估报告日和附件（评估明细表）。

特别需要注意的是

1，评估基准日

评估基准日的确定，考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。

2，评估依据

包含法律法规依据、行为依据、准则依据和

取价依据主要有

1，评估人员现场收集有关数据和资料信息。

2，现场调查、咨询所获得的与评估有关资料信息。

3，市场调查、与专业的销售公司咨询，所获得的与评估价格有关的资料信息。

目录如下

可见，委托评估论证过程比较充分，估价结果相对中立客观。实践中，为了减少不必要的麻烦，

，人民法院往往还是委托评估。

，

委托评估往往周期长，费用高，当事人负担重。

实践表明，当事人根据

协议确定参考价，向有关部门定向询价，既快速、又无费用负担。特别是随着网络大数据的发展，以大数据方式确定参考价更是便捷快速，成本低廉。

最高人民法院经过充分调研论证，各地实践经验。在

这一传统的确定财产处置参考价方式的基础上，又

了

三种确定财产处置参考价的方式。

除网络询价需要较低的费用外，当事人议价和定向询价都是“

”。

【2】当事人议价

当事人议价，不借助第三方，无需任何费用，除法定采取委托评估方式外，任何财产都可以通过议价的方式确定处置参考价，只要不损害他人合法权益即可。，具有

的特点。

【3】网络询价

借助信息化手段，依靠大数据的优势确定财产处置参考价是《确定参考价规定》司法解释的创新，更是《确定参考价规定》司法解释的重要内容之一。

关于网络询价，它的

如下

（1）由最高人民法院，建立起全国性网络司法询价平台名单库；

（2）可向名单库中，所有的司法网络询价平台进行询价；

（3）

，只要有平台在规定期限内出具了询价结果的，就不准其他平台延期申请；

（4）要对网络询价报告中，是否存在财产基本信息错误，超出财产范围或者遗漏财产等情形进行形式审查；

（5）经过审查后，不论一个还是多个，只要有平台出具的询价报告不存问题的，就不会要求其他平台进行补正；

（6）以当事人或者利害关系人，未提异议或者异议不成立，亦或是异议成立但经过补正的网络询价结果的平均值作为财产处置的参考价；

（7）网络询价费是

，以财产处置成交价为基准，支付给与其最接近的一家或者几家司法网络询价平台。

由于房屋的价格影响因素较多，网络更新速度

。所以，目前法院采用网络询价的标的较少。

向我们询问的这套房子就是网络询价，

目前真实的市场情况。

【4】定向询价

采取定向询价方式确定参考价的，人民法院应当向有关机构出具询价函，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。

由于只有财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价时，才可以采取定向询价的方式。所以，尽管定向询价的权威性和可信度高，鉴于其

，不适用于所有的财产。

目前应用很少。

评估价忽高忽低

为什么有的评估价比市场价高，有的比市场价低？

，主要有以下情况

【1】时间差

一般情况下，法院会在拍卖开始前三个月，甚至更久的时间内，就确定好了评估价。

等房子正式开拍时，也许已经过了半年。如果遇上市场波动比较大的情况，评估价自然就和市场价不相符了。

遇到公告过程中，出现暂缓、撤拍的情况，等上架拍卖时，如果评估价还在有效期内的话，评估价还可以沿用。

这时候，

，这个时间差就更大。这样，评估价和市场价不符的概率就更高了。

【2】评估方法本身导致的误差

当事人议价一般基于双方会更多的

，或者要确保会被拍卖出去等因素。此时，是否符合市场价并不一定是最关键的因素。

委托评估这种方式价格相对客观，但

因素，和

可能会被忽略。

比如拍卖标的是该小区非常稀缺的紧凑小户型，二手市场很少挂出来。只要有挂牌，就被抢售。那么，该标的在二手房市场上的价格会比目前均价更高。这种情况下，评估价很可能要比市场价低。

比如拍卖标的主卧朝西，目前二手房挂牌的都是朝南，这个是对房屋成交价格有很大影响的。评估时如果没有考虑到朝向因素，那评估价就会比市场价高。

综上，蓝鲸法拍提醒大家，我们在竞拍前的调研过程中，必须对市场价格进行

，不能只关注公告上的评估价。

评估价的误区和“套路”

，通过咱们前面的描述已经得知，评估价不一定等同于真实的市场价。反而，有时候还有很大的差距。

而很多人在竞拍前，很看重这个折扣价，是有些片面了。

比如前面咨询的这套房子低评，大概率会吸引更多人来参与，报名人多，竞争也会激烈。这样，最终成交价没准会高于评估价。举例如下

，根据我们蓝鲸法拍实际成交的经验，低评的房源，如果最终成交价超过评估价太多，很可能会影响银行贷款，导致

。

真实的市场价如何评估

我们蓝鲸法拍，主要通过以下方式来评估真实的市场价。

1，二手房

数据，即各大中介目前挂牌数量，挂牌价格，成交周期等真实情况。

2，

，明确房源的优缺点（加分项和减分项）。

3，银行贷款

，看看金融体系是如何评价这套房子的。

4，结合板块内的

，评估中期内涨幅能否跑赢大市。