全面解析广州大道南板块价值

广州大道南板块的价值解析

广州大道南板块，一个逐渐进入公众视野的区域，因近期的土拍活动备受瞩目。这一板块位于城市的核心地带，规划定位高端，然而因各种原因进展略显缓慢。

每当站在环城高速上，001大厦的壮观景象映入眼帘，但周边景象却让人有些困惑。与此与沥滘一同启动的旧改项目琶洲潭村已今非昔比，而沥滘似乎还需要更多的时间来蜕变。它虽不是孤岛，但因其发展进程的断裂和与核心板块的联动不足，让人有孤岛之感。

今日，我们要聚焦的并非沥滘，而是广州大道南这个正在崭露头角的板块。随着开发商和媒体的热推，这个板块逐渐活跃起来。它涵盖了不止沥滘和南洲，我们称之为广州大道南。

随着越来越多的楼盘问世，这个板块的关注度逐渐上升。二手市场也开始活跃，我们通过对一二手市场的对比，试图寻找购买这里的逻辑。

这个板块的新盘和二手盘都不多。新盘如珠光旧改的海珠新城、拍地而来的西派粤府以及刚刚盘活的海珠湖景峰。二手市场则以罗马家园、珠江御景湾、时代廊桥为主。但星晖园和海洲花园因特殊产权问题，不在我们的讨论之列。

首先映入眼帘的是这些楼盘的分散状态。它们如同散落的珍珠，被高速隔断，周边以城中村和小工厂为主，配套设施尚不成熟，价格体系混乱。以时代廊桥为例，这个小区的产品一直受到好评，封闭式管理，整洁干净。其户型多样，从两房到四房都有。虽然单价约为4.5万，但对于这一板块来说还算合理。其市场供应相对较少。

这个板块有着巨大的潜力。它地处核心区域，拥有江景的加持，本应是豪宅板块的热门之选。现实却是只能开发一些类刚需的产品，价格甚至被番禺万博超越。这种局面令人遗憾，但也预示着它的未来有着更大的发展空间。随着城市的发展，这个板块将逐渐打破孤岛状态，与核心板块形成更紧密的联动。广州大道南板块虽然面临一些挑战，但它的未来发展前景仍然值得期待。罗马家园与逸景翠园的往事今貌

罗马家园（盛景家园）与逸景翠园，曾经是投资客争相追逐的热门楼盘。它们的魅力源自沥滘旧改项目的加持，然而旧改未能如期进行，罗马家园已然成为过去辉煌周期的缩影。

这个小区的风格偏向于改善型和豪宅型住宅，组团多样。除了北边一排拥有两房的小户型，其余主要以大三房和四房为主。小区总户数千余户，其中龙禧组团是一个独特的豪宅区域，价格高昂。罗马家园内部存在一个置换链条，不同房型的价格差异明显。

珠江御景湾与罗马家园同属一个开发商，设计更新，环境更为优雅。小区内部绿化精致，紧邻江边，望江的大户型具有明显的优势。相较于隔壁越秀天悦江湾的高价复式，珠江御景湾的价格相对亲民。这个板块的二手市场受众有限，一手的新城楼盘销售情况也不理想。配套方面存在短板，周边城中村众多，商业设施缺乏，学校表现一般。交通方面也存在一些不便，周边有高速出入口和大货车通行的情况。

西派粤府位置稍好，交通便利，由国企开发。户型结构合理，高层可欣赏江景。迎合了当前市场需求，以四房为主的大户型设计受到欢迎。但它也存在一些缺点，如高层可能受到洛溪桥噪音的影响以及小区规模相对较小。价格方面相对亲民，考虑到地价因素，开发商的定价具有诚意。至于配套，整个广州大道南板块都存在类似的问题。

未来，该板块仍有增量发展机会。地铁19和26号线有望穿越该板块，虽然具体站点和开建时间待定，但为板块发展带来一定预期。三滘立交地块的下半年的出让也引人关注。虽然出身背景有所差异，但板块本身仍具有优势，价格合理真实，适合改善型买家。

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