高档小区不让进怎么办

【什么是学区房】

教育主管部门规定，义务教育阶段学生都是免试就近注册登记入学，按照学生的户籍所在地，由教育主管部门统筹安排就近入学。教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内的物业房产叫做学区房。

【学区房与学位房的区别】

与学位房不同，业主并不是购买的入学指标，你孩子能读哪个学校开发商一般不给你写进合同。全凭销售一张嘴，说开发商给教委捐了款或有啥啥特别政策等等，到时候划片教委肯定把我们楼盘划进去，孩子肯定能读重点中学。

【有何风险】

开发商往往以学区房炒作，房子售价比同地段的房子，每平米高出好几千，中国家长为了孩子读书再贵也会买单。且购买的房屋为新房，开发商的交房时间也比较晚，一般都要一年后才交房，现在开发商为了缓解资金压力，甚至2、3年后才交房。孩子到底能不能读重点中学，开发商的承诺到底能不能兑现，就是好多年后才能验证的事。且学区房的承诺根本不会写进合同，那个时候才发现被骗想要维权，会不会太晚呢？

【可不可以维权】

售房合同未明确约定学区房，孩子无法入读重点中学，业主往往支付了高房价，到底能不能告开发商违约，要求赔偿损失呢？

笔者认为，开发商的学区房宣传也可以作为房屋销售合同的一部分，对开发商产生约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定“ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

意思就是，原则上销售广告只能算要约邀请，不能算是正式的合同内容，要白纸黑字写到合同里的才算数。，国家立法考虑到，现在房屋买卖处于卖方市场，开发商很强势，很多承诺的重要内容往往不同意写进合同，老百姓咋办，还是要买啊。所以法律规定，虽然没写进合同，但实际会直接决定消费者买不买房，决定消费者愿意花多少钱买房，这种宣传也可以视为双方达成了约定，开发商也要受到约束，违反就要承担违约责任。

【那可以要求开发商承担什么违约责任呢？】

可以起诉要求开发商承担赔偿房屋价值减值损失。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋无法兑现开发商承诺的学区，必然影响房屋的价值。可以参照同地段非学区房的售价作为基础，要求赔偿损失。比如同地段非学区房比学区房每平米便宜2000元，就可以用2000乘以房屋面积作为起诉赔偿的金额。

【风险提示】

笔者检索了大量因学区房承诺无法兑现的判例，获得支持的屈指可数。原因主要是取证难，开发商一般不会明目张胆地宣传学区，往往会打擦边球，比如开发商只是口头宣传我们楼盘就在学校对面，划片十有八九能进去等等的言论，这种宣传一般不会被认定为可以约束到开发商。，证明学区房就是购房的目的也有一定难度。所以建议广大消费者，尤其是购买高端学区的消费者，毕竟是一笔不小的开支，开发商做出的打擦边球的宣传切勿轻信，并且要保存好所有开发商宣传学区的证据，才能维护好自己的合法权益。